CHUYỂN NHƯỢNG MỘT PHẦN THỬA ĐẤT BẮT BUỘC PHẢI TÁCH THỬA?

Đăng bởi : Min Min . Ngày : 2020-07-07 03:40:31

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên chỉ cần công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, khai thuế, phí và đăng ký biến động. Riêng đối với trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất phải tách thửa trước khi đăng ký sang tên.

Pháp luật đất đai hiện nay quy định rõ về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kể cả trường hợp người dân chuyển nhượng một phần thửa đất.

Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”.

Như vậy,  khi chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất phải tách thửa trước khi nộp hồ sơ đăng ký biến động để sang tên.

Điều kiện tách thửa:

Căn cứ vào Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định người sử dụng đất được tách thửa khi có đủ các điều kiện sau::

- Có Giấy chứng nhận (một số tỉnh thành quy định chỉ cần đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận cũng được phép tách thửa)

- Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu. Diện tích tối thiểu được phép tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định tùy thuộc từng địa phương khác nhau . ( Do việc tách thửa đất còn phụ thuộc vào quỹ đất, quy hoạch, và gắn liền với điều kiện đặc thù (yếu tố tự nhiên, yếu tố xã hội,…) của từng địa phương, nên không có văn bản riêng biệt, cụ thể quy định về điều kiện của đất được tách thửa. Theo quy định tại Khoản 4 Điều 143, khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa dựa trên quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương cụ thể của phương đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

-  Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Còn thời hạn sử dụng đất.

Chuyển nhượng một phần thửa đất bắt buộc phải tách thửa (Ảnh minh họa)

1. Hồ sơ, thủ tục tách thửa

Căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa gồm:

- Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK  

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo các bước dưới đây:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định nơi nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

- Trường hợp không nộp tại UBND cấp xã thì:

+ Hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

+ Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Giải quyết

Bước 4: Trả kết quả

Thời hạn giải quyết: Do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã… (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

2. Trình tự, thủ tục sang tên Sổ đỏ

Sau khi tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng, tặng cho, các bên thực hiện thủ tục sang tên theo 3 bước:

Bước 1: Lập và công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Theo điểm a và điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (gọi chung là nhà đất) giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

* Nơi công chứng, chứng thực

- Nơi công chứng: Tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng.

- Nơi chứng thực: Tại UBND cấp xã nơi có nhà đất.

* Hồ sơ, thủ tục, phí, thù lao công chứng

Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Dù thuộc hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ nhưng vẫn phải khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai

Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng, tặng cho nhà đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Sang tên Sổ đỏ là thủ tục bắt buộc

Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.

Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà thực hiện quyền chuyển nhượng (mua bán), tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất,...

Theo đó, khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động. Hay nói cách khác, sang tên Sổ đỏ là thủ tục đăng ký bắt buộc.

* Thời hạn đăng ký biến động:

Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực thì phải đăng ký biến động.

Riêng đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Như vậy, nếu quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực hoặc từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế đối với trường hợp thừa kế mà không đăng ký biến động (không sang tên Sổ đỏ) thì bị xử phạt vi phạm hành chính.

Nếu cá nhân tiến hành chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nhưng cố tình không sang tên sẽ bị xử phạt hành chính. Bởi theo Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Mức xử phạt khi không sang tên Sổ đỏ

Theo khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:

- Tại khu vực nông thôn:

+ Phạt tiền từ 01 - 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.

+ Phạt tiền từ 02 - 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.

- Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).

Lưu ý:

- Khu vực đô thị gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.

- Khu vực nông thôn là khu vực còn lại.

- Mức xử phạt trên áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.

- Mức xử phạt theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP áp dụng từ ngày 05/01/2020.

Ngoài mức phạt tiền trên, thì người có hành vi vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.

* Khi vi phạm ai bị xử phạt?

Theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (người mua, người được tặng cho, người thừa kế).

Như vậy, nếu quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực hoặc từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế đối với trường hợp thừa kế mà không đăng ký biến động (không sang tên Sổ đỏ) thì bị xử phạt. Mức xử phạt cao nhất tại khu vực nông thôn là 5 triệu đồng, khu vực đô thị là 10 triệu đồng.

Kết luận: Khi chuyển nhượng một phần thửa đất phải tách thửa trước khi nộp hồ sơ đăng ký sang tên.

 

TIN CHUYÊN MỤC LIÊN QUAN