RỦI RO VÀ GIẢI PHÁP PHÒNG TRÁNH RỦI RO KHI MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Đăng bởi : Nguyễn Duy . Ngày : 2020-07-01 08:51:01

Trong lĩnh vực Bất động sản ở giai đoạn hiện tại phải kể đến hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Mặc dù đây là khía cạnh còn khá mới mẻ ở nước ta tuy nhiên, loại hình này đang có sức cạnh tranh khá sôi nỗi trên thị trường Bất động sản ở nước ta hiện nay. Do đây là hoạt động còn khá mới và có nhiều bất cập nhất định, cho nên trong bài viết này nêu ra một số vấn đề pháp lý và thực tiễn, liên quan đến việc mua Nhà ở hình thành trong tương lai, có thể cùng nhau chia sẽ tham khảo và vận dụng khi cần thiết.

Nhà ở hình thành trong tương lai là Nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Có thể hiểu một cách đơn giản nhất là Nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai.

Tuy nhiên, không phải mọi Căn nhà chưa xây dựng xong, thì Chủ đầu tư đều có thể ký Hợp đồng bán Nhà hình thành trong tương lai. Mà chỉ những Căn nhà đã đáp ứng được những điều kiện nhất định, thì Chủ đầu tư mới được ký Hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai. Các điều kiện đó, bao gồm:

1. Chủ đầu tư phải có Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đây là điều kiện đầu tiên và quan trọng nhất. Nếu Chủ đầu tư không có các giấy tờ này, chắc chắn đó là Dự án "ma". Nếu Chủ đầu tư có giấy tờ về đất, nhưng không có hồ sơ dự án, thì được hiểu rằng khu đất đó, chưa có dự án nào cả và đất đó có thể không được xây dựng Nhà ở.

2. Phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật; Đối với Nhà Chung cư, thì phải có biên bản nghiệm thu về việc đã hoàn thành xong việc xây dựng phần móng.

3. Chủ đầu tư, phải có Văn bản chấp thuận của Sở xây dựng, về việc cho phép bán Nhà hình thành trong tương lai. Đây là điều kiện gần như chắc chắn bởi lẽ khi đã có Văn bản chấp thuận của Sở xây dựng chứng tỏ Dự án đó có thật, đã có giấy phép xây dựng, đã có nghiệm thu xong phần móng.

4. Chủ đầu tư, phải có chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng, về việc bán Nhà hình thành trong tương lai. Đây cũng là một điều rất quan trọng. Bởi vì, nếu đến ngày bàn giao Nhà, mà Chủ đầu tư không có nhà bàn giao, khiến Chủ đầu tư phải đền tiền, bồi thường cho khách hàng, thì Ngân hàng phải thay Chủ đầu tư trả tiền cho vấn đề đó. Lưu ý: Việc Chủ đầu tư có chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng, là điều kiện bắt buộc, mà không phải là tự nguyện. Do đó, khi mua, khách hàng phải hỏi Chủ đầu tư đã có chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng chưa? Nếu chưa có thì nghĩa rằng Họ chưa được quyền bán.

Một vấn đề liên quan đến số tiền phải thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai đó là do mức độ của hình thức mua bán này đang còn quá nhiều rủi ro. Cho nên Luật chỉ cho phép bên bán được thu trước một khoản tiền nhất định, mà không phải được thu hết đầy đủ. Cụ thể như sau:

1. Việc thanh toán phải chia thành nhiều đợt: Đợt đầu tiên không được quá 30% giá trị Hợp đồng. Ví dụ căn nhà mua 10 tỷ, thì lần đầu thanh toán không được quá 03 tỷ.

2. Cho đến trước thời điểm Bàn giao nhà, thì không được thu quá 70% giá trị Hợp đồng. Ví dụ căn nhà mua 10 tỷ, thì chừng nào bên Bán chưa bàn giao Nhà thì không được thu quá 7 tỷ. Nếu Bên bán là Công ty có vốn nước ngoài, thì không được thu quá 50%, tức 5 tỷ. Cho nên khi mua, khách hàng phải hỏi Bên bán là Công ty có vốn nước ngoài hay không. Để biết số tiền tối đa mình phải đóng khi chưa bàn giao nhà.

3. Cho đến trước thời điểm Bên mua được cấp Giấy chủ quyền nhà, thì không được thu quá 95% giá trị Hợp đồng. Ví dụ căn nhà mua 10 tỷ, thì chừng nào bên Bán chưa giao Giấy chủ quyền nhà thì không được thu quá 9,5 tỷ.

Lưu ý rằng, đây là hạn mức do luật định, Chủ đầu tư không được phép thu trước khoản tiền vượt quá hạn mức đã nêu.

Một số lưu ý khác khi ký kết Hợp đồng, trong Hợp đồng cần có các thỏa thuận như:

1. Bên mua có quyền kiểm tra, xem xét hiện trạng Nhà trước khi nhận bàn giao. Có quyền từ chối nhận nhà, khi nhà được xây không đúng thiết kế, không đúng nguyên vật liệu.

2. Có quyền yêu cầu sửa chữa các khiếm khuyết, có quyền yêu cầu thay mới các Vật không đúng với mô tả ban đầu, ví dụ như quạt thông gió, kính, tủ .... Không phải của nhà sản xuất theo thỏa thuận ban đầu, trước khi nhận Bàn giao.

3. Trách nhiệm của Chủ đầu tư, khi bàn giao nhà không đúng thời hạn. Các khoản phạt, khoản bồi thường kèm theo .....

Và cuối cùng về thẩm quyền ký kết Hợp đồng, Pháp luật về Nhà ở và Kinh doanh bất động sản chỉ cho phép chủ đầu tư mới có quyền ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng đồng thời Chủ đầu tư không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.

Như vậy, mặc dù mua Nhà hình thành trong tương lai, vốn dĩ đã rủi ro. Nhưng nó sẽ ít rủi ro hơn, khi Chủ đầu tư đã đáp ứng đủ các điều kiện về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và các vấn đề pháp lý khác như đã trình bày.